不動産の売却

2023年2月2日2023年5月1日

不動産（マイホーム）を売却する理由はいろいろ有ると思います。
自身の意思とは関係なく強制的に売却される「競売」も有りますし、
家族構成の変化や転勤転職などで「住み替え」の他、「相続」「離婚」「任意売却」などの理由が多いです。
「競売」以外の売却の流れは概ね以下のとおりです。

不動産を売却するという、人生の一大イベントには
さまざまな事情が有ります。

売却可能価格の調査

所有している物件がいくらで売れるのかを予め知っておく必要があります。
まず最初は、
自分が購入する側の立場でいくら位だっだら買っても良いかな？
と考える事です。
不動産ポータルサイトなどで自分が所有する物件と似たような条件で検索してみる事で、大まかな相場がわかると思います。
例えば、
住所・面積（一戸建ての場合は土地建物それぞれ）・築年数（土地以外）・間取り（土地以外）などを条件指定して検索すると、実際に販売されている物件が出てくると思います。
それらの物件と自分の物件を比較することで大体の相場勘がつかめると思います。
そして、実際に売却を検討する段階になったら「一括査定サービス」を利用する事で実勢価格を調べる事ができます。
一括査定サービスは複数の不動産業者が加盟しており、入力した査定依頼情報が加盟業者へリアルタイムで一斉配信されます。
そして、査定依頼を送信した直後から営業連絡が来ます。
送信したタイミングによっては、送信後数分以内に電話がかかってくる場合も有ります。
後は、複数の業者から電話は勿論、メールや郵便物などが届きます。
したがって、売却する予定が全く無く単純に金額が知りたいだけの軽い気持ちで利用すると意図しない結果を招く可能性も有ります。
この「一括査定サービス」は査定の依頼は完全無料で利用できますが、
加盟している不動産業者は一括査定サービス運営業者へ、配信情報一件あたりにつき情報料（査定サービスにより金額は異なります）として支払っています。
したがって、
一括査定サービスから査定依頼情報を受け取った不動産業者各社は真剣に対応します。
真剣に売却を考えている場合は非常に便利なサービスである事は間違いないですが、
価格調査のような安易な利用は、場合によっては「しつこい営業」に悩まされる事も有ります。

相場の調べ方は他にも有ります。
どのような方法で調べても良いですが、
所有している不動産の売却を検討している場合は、ある程度の相場勘は養っておく必要があります。

売却を依頼する不動産業者の選定

売却を依頼する不動産業者をどこにしようかと悩む方も居ると思います。
筆者は不動産業に身を置いている立場から、特定の不動産業者を名指しした表現はできませんので、あくまでも不動産業界に詳しい人間の一般論としてお話致します。
主に以下のパターンではないかと思います。

大手不動産会社

まず最初に候補にあがるのは、いわゆる大手不動産会社ではないかと思います。
お任せすると安心感が有りますし、しっかりと仕事をしてくれそうなイメージも有ります。

(メリットデメリット)
テレビCMや各種広告媒体等への露出が多く、知らない人は殆どいないです。
人材も豊富で資金力も潤沢なイメージが有ります。
勿論、そのとおりですが
不動産取引ではそういった事はあまり関係有りません。
メーカー（製造業）であれば、ある程度の企業規模と社会的な認知は大きな要因ではあります。
例えば、「○○の製品だから安心」とか「量産品だけど○○が取り扱っているから大丈夫」などの判断基準は大いに有りだと思います。
しかし、不動産取引に関しては少し事情が違ってきます。
不動産の取引は、会社の規模によらず、個人の裁量が大きく反映されます。
そして、大手や中小に限らず、不動産業者営業員の殆どは「営業ノルマ」（又は同様の営業目標）が課せられます。
その営業ノルマを達成するべく、日々し烈な営業活動を行っているのが現状です。
大手不動産業者では１ヶ月で○○件の「媒介契約」獲得と仲介手数料収入は◯◯◯万円（三桁の数字が多いです）を課せられています。
↑○○件は不動産業者によって数字に差異が有ります。
この営業ノルマ（営業目標）は基本的には個人単位で課せられますが、チーム（部署）にも合計ノルマ（目標）が課せらる場合も有ります。
チームにノルマが課せられた場合は、ノルマが達成していない担当者のお客様のところへ担当者とその上長（上司や先輩）が帯同して営業接客するような光景を目にすることが有ります。
大手不動産業者の営業マンは営業ノルマ達成を必須目標として仕事をしますので、
本来、やってはいけないような事も場合によってはやってしまう傾向が有ります。
例えば、本当は3000万円以内位でなければ成約できないような物件の売主に対して
「3500万円で売れるかも知れませんよ」などと説明をして売却依頼（媒介）を預かるような行為も良く聞きます。
勿論、全ての営業マンがこのような事をしている訳ではありません。
大手不動産会社は人材が豊富なだけに、こういった営業員が必ず居るのは否めないという事です。

中小不動産業者

次の候補としては、中小不動産業者になります。
実は、不動産業者の殆どが中小規模の業者です。
非常にたくさんの業者数が有り、タイプも様々です。
社長1人でやっている業者もあれば、数十人の営業員が居る業者も有ります。
また、買取再販専門や仲介専門など多種多様です。

(メリットデメリット)
不動産業者の殆どは中小業者です。
数が多いので、いろんな業者が居ます。
社長1人でやっている業者から数十人のスタッフが居る業者まで。
比較的実力の有る業者や営業マンが多い印象です。
また、買取専門業者や仲介専門業者など多種多様な不動産業者が有りますので
売却を依頼する際には予めその業者の特色を把握しておくと良いでしょう。

友人知人や身内の紹介や推奨された不動産業者

友人や知人から紹介された担当営業員は、
最初から距離が近いというか、親近感が有るので「まかせて安心感」は圧倒的に強いです。

(メリットデメリット)
誰しもが、友人知人や身内から紹介されれば信用と安心が有ると思います。
でも、ちょっと待って下さい。
量販品を購入するような場面では良いかもしれませんが、紹介された業者のことをあまり知らずして不動産売買を任せても良いでしょうか？
紹介されたとはいえ、その業者の事はある程度調べてからお願いしましょう。

郵便受けに投函（ポスティング）されたチラシの不動産業者

最近、多いですね。マンションなどは、数日で郵便受けがパンパンになっちゃいます。

(メリットデメリット)
これは、筆者はコメントしずらいですが
一番身近に目にする広告で、しかも繰り返し反復継続して投函されるので簡単に問い合わせができますよね。
しかし、ぶっちゃけて言うならば、あまりオススメはできません。
理由はいろいろありますが、営業マナーがあまり良くない業者（営業マン）が多いように見受けられます。
今は、一括査定サービスや査定ホームページなどのインターネット経由での集客が一般的です。
そして、そのような集客方法は同業他社との競争が必須となります。
したがって、今は、競争に強い不動産業者が媒介契約（売却依頼）を獲得できているという現状を考えると
郵便受けに投函されたチラシを見て電話する行為は、競争相手のいない（不動産業者の）土俵に上がってしまう結果となると思います。

販売期間

仲介の場合は、概ね3カ月以内で成約となるよう販売価格の決定及び販売活動を行います。
万一、3カ月で成約に至らない場合は媒介契約を更新することもできます。
尚、更新は複数回可能です。例えば、3カ月で成約できず、3回更新して1年後（12カ月後）に成約できたというケースも有ります。

買取の場合は、買取金額の折り合いがつけば即日でも契約が可能な場合が多いです。

売買契約締結

希望金額と最低手取り額をしっかりと打合せをして、選定した不動産業者に販売を依頼すると、数カ月後（早ければ数週間後）には購入希望者が見つかります。
購入希望者との契約条件がまとまったら、売買契約を締結します。
売主買主双方が売買契約書に記名押印をして買主から手付金を受領して売買契約締結完了となります。