相続案件

勿論、以前から相続案件は有りましたが、
相続に関係する不動産売却の相談が最近特に多くなってきました。

相続不動産の売却相談

相続物件の売却相談の多くは、
「親が亡くなった時、既に自分は持ち家（一戸建てやマンションなど）を所有及び居住しており、親の不動産を引き継いでも利用する予定が無い。賃貸で貸しに出すことも考えたが維持メンテナンスが大変そうだし、できれば煩わしい問題も避けたいので、いっそのこと売却して現金化したほうが良いという事になりました。それで、親からの相続不動産を売って欲しい。」
というものです。
この場合、相続を受ける人（相続人）が1人であれば非常に簡単なのですが、相談に来られる殆どが複数の相続人が居るケースです。
例えば、お父様（被相続人）がお亡くなりになり、ご遺族（相続人）は「相談に来られたご本人（長男）」「お母さま（被相続人の配偶者）」「次男」のような場合です。

相続人の一人が既に亡くなられているケース

次のような複雑なケースも有ります。
十数年前に父親（被相続人）が亡くなり、その時は相続登記などは行っておらず相続物件に遺された家族が同居していたが、先日、母親が亡くなった為、当該物件を売却する事となった。この時、相続人は「相談に来られたご本人（長女）」「長男」「次女」であるが、最初にお父様がお亡くなりになられた時は「母親（被相続人の配偶者）」も相続人となっていた。しかし、当時は相続登記をしなくとも罰則等は無かった為、そのままにしておいたというケースです。
この場合、登記名義人は既にお亡くなりになっているお父様の名義ですが、お父様から相続を受ける相続人の一人であるお母様もお亡くなりになったので結構煩雑な手続きが必要です。
そして、相続登記自体が相当な期間を要する事を考えますと、このケースは遺産分割協議書を作成して売却をする事を選択したほうが良いと思います。

正当な理由なく相続登記をしないと過料が課せられます

因みに、不動産登記法が改正され、同法施行日の令和6年4月1日以降は、
「相続が開始して所有権を取得したことを知ってから3年以内に相続登記をしなければならない」と定められましたので未登記のままですと、10万円以下の過料が課せられることとなります。
※過料は罰金や科料とは異なり犯罪ではないので、前科はつきません。

相続不動産の売却

相続不動産売却の準備

筆者の場合は、相続物件の売却相談が来たらまず相続人全員の意見が一致しているのかどうかを確認します。
ここで、売却に関して一人でも同意をしていないようであれば、相続人全員の意向が一致するよう話し合いをする事をすすめます。
相続人はそれぞれが当該不動産の共有者となる為、全員の同意がないと売却が不可能だからです。
そして、相続人全員の意見が一致しているとわかったら次は、相続登記が済んでいるか否かを確認します。
相続登記が済んでいる場合は、当該物件の売主は相続人全員となります。相続人が一人で有れば売主が一人なので、その後の手続きは簡単ですが、相続人が複数いる場合はその人数分の手続きが必要となります。
相続人全員の協力が必須です。

そこで、相続人が複数居て、且つ
まだ相続登記前であれば、遺産分割協議書を作成する事を勧めます。
相続人の中から代表者を一人決めて、一旦その代表者の名義で相続登記をしてもらいます。その後の手続きは、売買の当事者が一人（相続人の代表者）なので複雑になる事はありません。
勿論、代表者以外の相続人には一切負担等がかかる事は有りません。
当該不動産の売却後は、先に作成した遺産分割協議書の配分割合に基づいて相続人全員で売却代金を分けます。
遺産分割協議書は相続人達で作成する事はできますが、相続登記も関係してくるので司法書士へ依頼する事をお勧めします。

司法書士に依頼した場合の作成にかかる費用は5万円～10万円位が相場です。因みに、相続登記の費用は10万円位が相場です。したがって、15万円～20万円位が売却前の準備費用としてかかります。
※上記費用は、あくまでも筆者が把握している相場です。実際には、依頼する司法書士へ事前に確認をして下さい。

相続登記は司法書士へ依頼すると安心

法務局で「遺産分割協議書」や「相続登記」について相談をすると、わかりやすく教えて頂けますので
遺産分割協議書はさほど難しくありません（殆ど定型文です）が、相続登記に関しては意外と大変かもしれません。
登記申請書類は定型文なので難しくは無いのですが、添付する書類等が煩雑です。
被相続人が生まれも育ちも亡くなられたのも同一市町村であれば用意する書類は少ないですが、他の行政地域で働いたことが有るとか、生まれ場所や育った場所が複数に跨っていると、その場所での除票（すでに除かれた住民票）などを取り寄せなければなりません。これが結構手間がかかります。
そして、被相続人に他に相続人が居るどうかも調べなければなりません。
例えば、離婚歴が有り前配偶者との間に子（嫡出子）が居る場合はその子も相続人となりますし、婚姻関係が無くとも子をもうけていた場合（非嫡出子）などの有無も調べなければなりません。
これを自身でやろうとすると大変な労力を要します。
やはり、お金払って司法書士にお願いするのが良いと思います。

相続不動産の売却を不動産業者へ依頼する

不動産業者へ売却依頼をするタイミングは、上記の売却の為の準備（相続登記）が完了する前でも構いません。
不動産業者へ売却の依頼をした後に相続登記を申請しても大丈夫です。
だだし、買主へ物件を引き渡す時までには相続登記が完了している必要があります。

相続登記完了前に売買契約を締結する場合

登記名義人が被相続人のまま売出しをした場合、売買契約締結時までに相続登記が完了していれば通常の売買契約で大丈夫ですが、もし、売買契約締結時までに相続登記が完了していない場合は以下のような特約を付けたほうが良いと思います。
万一、何らかの事情で相続登記が完了しなかった場合の為です。
以下は筆者が実際に使用している特約文です。

本契約は売主（◯◯◯◯）が本物件登記名義人（故　◯◯◯◯◯）より相続登記を受ける事を前提として
締結するものであり、売主又は買主のいずれの責めにも帰すことのできない事由によって当該相続登記が不可能又は
登記完了予定日が本契約書第◯条（引渡し）で定めている期日を超過する事が明らかとなった場合は、売主及び買主の
双方の合意のうえで本契約の解除又は本契約書第◯条（引渡し）の期限を延長できる事とする。
尚、本項により本契約の解除又は引渡し期限の延長となった場合は売主及び買主は互いに本契約の解除又は本物件引渡し
延長について異議を述べることはできない。
本契約の解除となった場合は白紙解除とし売主及び買主双方は一切の責を負うことは無いこととする。
本物件引渡しが延長とする場合は、その引渡し期日について売主及び買主が誠意をもって協議し、定めるものとする。

相続登記は、予想以上に相当な期間を要する事が有りますので契約締結日から引き渡し（残金決済）日までの期間は余裕を見て決めるようにしましょう。